Un appartement sur la côte espagnole qui se rembourse en grande partie tout seul pendant que vous en profitez vous-même : c'est pour beaucoup d'acheteurs néerlandais et belges la raison de se lancer. La question qui suit est presque toujours la même : que rapporte réellement une telle maison de vacances ? Dans les brochures, on voit passer des rendements de 15, voire 18 %, le plus souvent sans préciser ce que recouvre ce calcul. Nous le détaillons ci-dessous de haut en bas : ce que vous encaissez en brut, ce qui en est déduit et ce qu'il reste au bout du compte.
Ce que vous encaissez en brut
La saison fait l'essentiel du travail
Le prix par nuit d'un logement de vacances sur la côte espagnole varie fortement au fil de l'année. Pour un appartement de deux chambres à distance de marche de la plage, le tarif demandé en juillet et août se situe souvent entre 150 et 250 euros la nuit, en mai et septembre entre 90 et 140 euros, et en hiver il descend vers 60 à 80 euros. Une vue mer, une terrasse privée et une place de parking font monter ces montants. Ne calculez donc jamais avec le tarif d'été multiplié par douze : c'est précisément l'erreur de calcul derrière les beaux rendements sur le papier.
Le taux d'occupation sur l'année entière
Un bien qui fonctionne bien sur la Costa Blanca ou la Costa del Sol atteint en pratique 120 à 180 nuitées louées par an. Juillet et août sont alors quasiment complets, l'avant et l'arrière-saison tournent à mi-régime et l'hiver dépend de l'emplacement : à Torrevieja ou Fuengirola arrivent les hivernants, dans un village sans commerces il ne se passe pas grand-chose de novembre à mars. Tenez également compte du fait que vous souhaiterez venir vous-même, et que les semaines que vous prenez sont généralement les plus chères.
Ce qui est déduit du loyer
Le loyer brut est la partie facile. Un gestionnaire qui s'occupe des clés, des hôtes et du ménage facture 20 à 25% du chiffre d'affaires, et à 1 500 kilomètres de distance vous y échappez rarement. Les plateformes de réservation prélèvent en plus 3 à 17%. Viennent ensuite les charges fixes : charges de copropriété de 800 à 2 000 euros par an dans une résidence avec piscine et jardin, l'impôt communal IBI, une assurance habitation et responsabilité civile, l'eau, l'électricité et internet qui continuent de courir, et une réserve pour l'entretien et le mobilier. Ce que représentent exactement ces charges et les frais d'achat est détaillé dans notre aperçu des frais liés à l'achat d'une maison en Espagne.
Un exemple chiffré
Prenons un appartement de deux chambres à 300 000 euros, près de la mer, avec licence. Ajoutez-y 12 % de frais d'acquisition et votre investissement s'élève à environ 336 000 euros. Avec 150 nuitées louées à une moyenne annuelle de 140 euros, vous arrivez à 21 000 euros de loyers bruts, soit 6,3 % de votre investissement. Il faut en déduire grosso modo 5 000 euros de gestion et de frais de plateforme, 1 500 euros de charges de copropriété, 500 euros d'IBI, 350 euros d'assurance, 1 400 euros d'eau, d'électricité et d'internet et 1 000 euros d'entretien. Il vous reste alors environ 11 000 euros. En tant que non-résident ressortissant de l'UE, vous payez sur ce montant 19 % d'impôt sur le revenu via la déclaration Modelo 210, en déduisant vos frais au prorata des jours de location. Au bout du compte, il reste dans cet exemple environ 9 000 euros par an.
Le loyer ne représente que la moitié du rendement
Qui ne regarde que les revenus locatifs passe à côté de l'essentiel. Le marché côtier espagnol connaît depuis des années une solide valorisation, qui s'ajoute à votre loyer. En additionnant les deux, le rendement total dans les régions que nous recommandons atteint à titre indicatif 10 à 15 % par an. La position que vous occupez dans cette fourchette dépend surtout du prix d'achat, de l'emplacement et de la licence. Si vous financez une partie par emprunt, la valorisation joue en outre sur la valeur totale du bien alors que vous n'apportez qu'une partie. Le montant que vous pouvez emprunter en tant que non-résident est expliqué dans notre article sur le prêt immobilier en Espagne pour les Néerlandais et les Belges.
Sans licence, pas de location
La location touristique en Espagne est réglementée au niveau régional et il vous faut presque partout un numéro de licence qui doit figurer dans chaque annonce. Depuis 2026, les plateformes le contrôlent activement. Deux points sont donc à vérifier avant de signer : si la commune considère l'adresse comme éligible, et si les statuts de la copropriété n'excluent pas la location touristique, car de plus en plus de résidences du littoral l'ont interdite. Le déroulement de la demande selon la région est expliqué dans notre article sur la licence de location saisonnière en Espagne en 2026.
Ce qui fait la différence entre un rendement médiocre et un bon rendement
Trois éléments expliquent presque toute la différence. La distance à pied : chaque centaine de mètres supplémentaire jusqu'à la plage ou au centre vous coûte des nuitées et du prix par nuit. La saison que votre emplacement peut soutenir, car un lieu où il se passe aussi quelque chose en mars double vos semaines louables. Et le prix d'achat lui-même, car le rendement se fait à l'achat et non à la location. Si vous achetez off-plan, vous achetez souvent en dessous de la valeur à la livraison, mais deux à trois ans séparent le paiement de la location.
Comment nous vous aidons
Nous analysons chaque bien que nous proposons avec des tarifs par nuit réalistes et un taux d'occupation honnête, et non avec le pic estival. Nous vérifions la situation de la licence et les statuts avant que vous ne fassiez une offre, et vous accompagnons en néerlandais jusque chez le notaire. Explorez nos pages régionales pour la Costa Blanca, la Costa del Sol et Mallorca.
Questions fréquentes
Combien rapporte net une maison de vacances en Espagne ?
Pour un appartement bien situé et doté d'une licence, le rendement locatif brut est de 6 à 7 % de votre investissement total. En ajoutant la valorisation, le rendement total atteint à titre indicatif 10 à 15 % par an. Ce qui reste ensuite en net dépend de la gestion, des frais de plateforme, des charges de copropriété, des impôts et de l'entretien ; ces postes sont détaillés en euros plus haut.
Combien de nuits par an puis-je louer ?
Comptez 120 à 180 nuitées louées pour un bien proche de la plage ou du centre. Juillet et août sont généralement complets, l'avant et l'arrière-saison tournent à mi-régime et l'hiver dépend de l'emplacement. Retranchez-en les semaines que vous souhaitez utiliser vous-même.
Quel impôt dois-je payer sur mes revenus locatifs espagnols ?
En tant que non-résident domicilié dans l'UE, vous payez 19% d'impôt sur le revenu sur votre loyer net, c'est-à-dire après déduction des frais au prorata des jours loués, via une déclaration Modelo 210. Pour la période où le bien reste vide, vous payez en outre une taxe forfaitaire sur la valeur cadastrale.
Ai-je besoin d'une licence pour louer ?
Oui, pour la location touristique, il vous faut presque partout en Espagne un numéro de licence régional qui doit figurer dans chaque annonce. Les plateformes le contrôlent activement depuis 2026. Vérifiez toujours aussi les statuts de la copropriété, car de plus en plus de résidences excluent la location touristique.