Un apartamento en la costa española que se amortiza en gran parte por sí solo mientras usted también lo disfruta: para muchos compradores neerlandeses y belgas, ese es el motivo para dar el paso. La pregunta que viene después es casi siempre la misma: ¿cuánto renta realmente una casa de vacaciones así? En los folletos aparecen rentabilidades del 15 o incluso del 18%, casi siempre sin explicar qué incluye esa cifra. A continuación lo calculamos de arriba abajo: lo que ingresa en bruto, lo que se descuenta y lo que queda al final.
Lo que ingresa en bruto
La temporada hace la mayor parte del trabajo
El precio por noche de una vivienda vacacional en la costa española varía mucho a lo largo del año. Para un apartamento de dos dormitorios a poca distancia a pie de la playa, la tarifa en julio y agosto suele situarse entre 150 y 250 euros por noche, en mayo y septiembre entre 90 y 140 euros, y en invierno baja hacia 60 u 80 euros. Las vistas al mar, una terraza privada y una plaza de aparcamiento elevan esas cifras. No calcule por tanto nunca con el precio de verano multiplicado por doce, porque ese es exactamente el error de cálculo que hay detrás de las bonitas rentabilidades sobre el papel.
Ocupación a lo largo de todo el año
Una vivienda que funciona bien en la Costa Blanca o la Costa del Sol alcanza en la práctica entre 120 y 180 noches alquiladas al año. Julio y agosto están entonces prácticamente llenos, la temporada media funciona a medio gas y el invierno depende de la ubicación: en Torrevieja o Fuengirola llegan quienes pasan el invierno, en un pueblo sin servicios ocurre poco de noviembre a marzo. Tenga además en cuenta que usted también querrá ir, y que las semanas que se reserva suelen ser las más caras.
Lo que se descuenta del alquiler
El alquiler bruto es la parte fácil. Un gestor que se encarga de las llaves, los huéspedes y la limpieza cobra entre el 20 y el 25% de la facturación, y a 1.500 kilómetros de distancia rara vez podrá prescindir de ello. Las plataformas de reservas se llevan además entre un 3 y un 17%. Después vienen los gastos fijos: gastos de comunidad de 800 a 2.000 euros al año en una urbanización con piscina y jardín, el impuesto municipal IBI, un seguro de hogar y responsabilidad civil, agua, luz e internet que siguen corriendo, y una reserva para mantenimiento y mobiliario. Qué son exactamente esos gastos y los costes de compra lo detallamos en nuestro resumen de los gastos de comprar una casa en España.
Un ejemplo de cálculo
Tome un apartamento de dos dormitorios de 300.000 euros, cerca del mar y con licencia. Súmele un 12% de gastos del comprador y su inversión asciende a unos 336.000 euros. Con 150 noches alquiladas a una media anual de 140 euros, obtiene 21.000 euros de alquiler bruto, es decir, un 6,3% de su inversión. De ahí se restan aproximadamente 5.000 euros de gestión y comisiones de plataformas, 1.500 euros de gastos de comunidad, 500 euros de IBI, 350 euros de seguro, 1.400 euros de agua, luz e internet y 1.000 euros de mantenimiento. Le quedan entonces unos 11.000 euros. Como no residente procedente de la UE, paga sobre esa cantidad un 19% de impuesto sobre la renta mediante la declaración modelo 210, en la que deduce los gastos en proporción a los días alquilados. Al final, en este ejemplo quedan unos 9.000 euros al año.
El alquiler es solo la mitad de la rentabilidad
Quien solo mira los ingresos por alquiler se pierde la mayor parte de la historia. El mercado de la costa española lleva años registrando una sólida revalorización, que se suma a su alquiler. Sumando ambos, la rentabilidad total en las zonas que recomendamos se sitúa de forma orientativa entre el 10 y el 15% anual. Dónde se sitúe dentro de esa horquilla depende sobre todo del precio de compra, la ubicación y la licencia. Si financia una parte con fondos ajenos, la revalorización actúa además sobre el valor total de la vivienda mientras usted solo aporta una parte. Cuánto puede financiar como no residente lo explicamos en nuestro artículo sobre la hipoteca en España para neerlandeses y belgas.
Sin licencia no hay alquiler
El alquiler turístico en España está regulado a nivel regional y casi en todas partes necesita un número de licencia que debe figurar en cada anuncio. Desde 2026 las plataformas lo comprueban activamente. Hay por tanto dos cosas que verificar antes de firmar: si el ayuntamiento considera apta la dirección y si los estatutos de la comunidad de propietarios no excluyen el alquiler turístico, ya que cada vez más urbanizaciones de la costa lo han prohibido. Cómo funciona la solicitud en cada región se explica en nuestro artículo sobre la licencia de alquiler vacacional en España en 2026.
Qué marca la diferencia entre una rentabilidad mediocre y una buena
Tres factores explican casi toda la diferencia. La distancia a pie: cada cien metros más hasta la playa o el centro le cuesta noches y precio por noche. La temporada que su ubicación aguanta, porque un lugar donde también hay algo que hacer en marzo duplica sus semanas alquilables. Y el propio precio de compra, porque la rentabilidad se hace al comprar, no al alquilar. Si compra off-plan, a menudo compra por debajo del valor de entrega, pero pasan dos o tres años entre el pago y el alquiler.
Así le ayudamos
Analizamos cada vivienda que ofrecemos con precios por noche realistas y una ocupación honesta, no con el pico del verano. Comprobamos la situación de la licencia y los estatutos antes de que presente una oferta, y le acompañamos en neerlandés hasta el notario. Explore nuestras páginas por zona de la Costa Blanca, la Costa del Sol y Mallorca.
Preguntas frecuentes
¿Cuánto renta neto una casa de vacaciones en España?
Para un apartamento bien situado y con licencia, la rentabilidad bruta del alquiler es del 6 al 7% de su inversión total. Sumando la revalorización, la rentabilidad total se sitúa de forma orientativa entre el 10 y el 15% anual. Lo que queda después en neto depende de la gestión, las comisiones de las plataformas, los gastos de comunidad, los impuestos y el mantenimiento; esas partidas se detallan en euros más arriba.
¿Cuántas noches al año puedo alquilar?
Cuente con 120 a 180 noches alquiladas para una vivienda cerca de la playa o del centro. Julio y agosto suelen estar llenos, la temporada media funciona a medio gas y el invierno depende de la ubicación. Reste de ahí las semanas que quiera usar usted mismo.
¿Qué impuesto pago sobre mis ingresos por alquiler en España?
Como no residente con domicilio en la UE paga un 19% de impuesto sobre la renta sobre el alquiler neto, es decir, tras deducir los gastos en proporción a los días alquilados, mediante el modelo 210. Por el periodo en que la vivienda está vacía paga además un gravamen a tanto alzado sobre el valor catastral.
¿Necesito licencia para alquilar?
Sí, para el alquiler turístico necesita casi en toda España un número de licencia regional que debe figurar en cada anuncio. Las plataformas lo comprueban activamente desde 2026. Revise siempre también los estatutos de la comunidad de propietarios, porque cada vez más urbanizaciones excluyen el alquiler turístico.