También como neerlandés o belga puede obtener sin problemas una hipoteca en un banco español. Las condiciones sí difieren de lo que conoce en su país: se financia menos, el plazo es más corto y el banco examina con rigor sus ingresos. En esta guía le explicamos cuánto puede financiar, cuánto cuesta y cómo funciona el proceso paso a paso.
¿Cuánto puede pedir prestado como no residente?
Para no residentes, los bancos españoles financian normalmente el 60 a 70% del valor de tasación. Aporta por tanto un 30 a 40% de fondos propios, más los gastos del comprador del 8 al 13%. El plazo suele ser de un máximo de 20 a 25 años, y la hipoteca a menudo debe estar amortizada antes de los 75 años. Los bancos aplican un ratio de endeudamiento: el conjunto de sus cargas fijas normalmente no puede superar el 30 a 35% de sus ingresos netos.
Diez puntos porcentuales más de LTV suponen una gran diferencia para su liquidez. Un banco que ofrece un 70% sobre una vivienda de €400.000 presta €280.000, es decir, €40.000 menos de fondos propios que con un 60% (€240.000). Para quien quiere formar una cartera, esa es la diferencia entre 1 y 2 inmuebles.
Por eso analizamos siempre de antemano su horizonte de inversión y diversificación: ¿financiamos esta vivienda al máximo o dejamos margen para la siguiente? Esa decisión estratégica empieza antes de la solicitud.
Tipo de interés y condiciones
La mayoría de los compradores neerlandeses y belgas opta por un tipo de interés fijo: en septiembre de 2026 se sitúa de forma orientativa entre el 3 y el 4%, según el banco, el plazo y el perfil. Los tipos variables están vinculados al euríbor. Al comparar, no se fije solo en el tipo de interés, sino también en los productos vinculados obligatorios que los bancos asocian a la tarifa, como un seguro o la domiciliación de la nómina.
Lo que conviene saber de antemano sobre los costes
- Tasación (obligatoria): de €350 a €600.
- Comisión de apertura: normalmente del 0,5 al 1,5% del importe de la hipoteca.
- AJD (actos jurídicos documentados de la hipoteca): lo paga el banco desde noviembre de 2018, no usted.
- Gastos de notaría y registro: los de la escritura de hipoteca los paga el banco desde junio de 2019, igual que la gestoría.
En conjunto, cuente con la tasación más un 0,5 a 1,5% del importe de la hipoteca, sobre los costes de compra de la propia vivienda.
¿Qué documentos necesita?
Los bancos quieren una imagen completa de su situación financiera: número NIE, pasaporte, nóminas recientes o cuentas anuales (autónomos), declaraciones de impuestos, extractos bancarios y un resumen de los préstamos vigentes. A menudo hay que traducir los documentos; preparamos el expediente junto con usted para que la solicitud salga bien a la primera.
Las relaciones bancarias de J&B: lo gestionamos por usted
Aquí es donde Jansen & Brouwer Property Capital marca la diferencia: tenemos línea directa con bancos españoles que trabajan con regularidad con inversores neerlandeses. Colaboramos de forma estructural, entre otros, con Bankinter, uno de los bancos más favorables a los no residentes, para que las solicitudes de hipoteca avancen con fluidez.
En concreto, eso significa:
- Presentamos su expediente a la persona de contacto adecuada, no a un departamento genérico de no residentes.
- Sabemos qué documentos quieren ver realmente los bancos españoles (y cuáles “deben” pedir pero no examinan con rigor).
- Coordinamos entre usted, el banco, el notario y, en su caso, un asesor hipotecario neerlandés.
Para la mayoría de los clientes esto significa: de la primera solicitud a la aprobación definitiva en de 4 a 8 semanas en lugar de 3 o 4 meses por una vía desconocida.
¿Hipoteca española o financiación neerlandesa?
Una alternativa es financiar desde los Países Bajos o Bélgica, por ejemplo aprovechando la plusvalía de su propia vivienda. Eso permite actuar con más rapidez en la compra (compra en realidad al contado en España) y a veces en mejores condiciones. Muchos de nuestros clientes combinan ambas vías: una parte con fondos propios y otra con hipoteca española. Qué conviene depende de su situación; lo calculamos con gusto con usted en una consulta gratuita.
El proceso paso a paso
1. Aprobación preliminar sobre la base de su expediente de ingresos, a menudo en una semana. 2. Tasación de la vivienda por un tasador homologado. 3. Oferta vinculante (FEIN) con todas las condiciones, seguida de 10 días de plazo legal de reflexión. 4. Firma ante notario, al mismo tiempo que la escritura de compraventa. En total cuente con de 4 a 8 semanas. Si compra off-plan obra nueva, solicita la hipoteca solo cerca de la entrega.
La financiación como palanca de su rentabilidad
Una vivienda financiada con inteligencia puede reforzar su rentabilidad: aporta menos fondos propios por inmueble, mientras que los ingresos por alquiler y la revalorización operan sobre el valor total de la vivienda. En combinación con el sólido mercado de alquiler de la Costa Blanca y Costa del Sol eso puede resultar favorable, pero no haga cuentas demasiado optimistas. En las zonas que recomendamos, la rentabilidad bruta del alquiler es del 6 al 7% de su inversión total. Sumando la revalorización, la rentabilidad total se sitúa de forma orientativa entre el 10 y el 15% anual.
Preguntas frecuentes
¿Cuánto puedo pedir prestado en España como neerlandés o belga?
Para no residentes, los bancos españoles financian normalmente entre el 60 y el 70% del valor de tasación. Por tanto, usted aporta como mínimo entre el 30 y el 40% de fondos propios, más los gastos del comprador del 8 al 13%.
¿Qué tipo de interés pago en una hipoteca española?
La mayoría de los compradores opta por un tipo fijo. En septiembre de 2026 cuente de forma orientativa con entre un 3 y un 4%, según el banco, el plazo y el perfil. Los tipos variables están vinculados al euríbor.
¿Puedo obtener una hipoteca española sin número NIE?
No. Para la escritura de hipoteca y para la propia compra necesita un número NIE. Gestionamos la solicitud de serie dentro de nuestro acompañamiento.
¿Cuánto tarda una solicitud de hipoteca en España?
De media, de 4 a 8 semanas desde la solicitud hasta la escritura. Tras la oferta vinculante (FEIN) hay un plazo legal de reflexión de 10 días antes de firmar ante notario.