En tant que Néerlandais ou Belge, vous pouvez tout à fait obtenir un prêt auprès d'une banque espagnole. Les conditions diffèrent toutefois de ce que vous connaissez chez vous : vous empruntez moins, la durée est plus courte et la banque examine strictement vos revenus. Dans ce guide, vous découvrirez combien vous pouvez emprunter, ce que cela coûte et comment le processus se déroule étape par étape.
Combien pouvez-vous emprunter en tant que non-résident ?
Pour les non-résidents, les banques espagnoles financent généralement 60 à 70% de la valeur d'expertise. Vous apportez donc 30 à 40% de fonds propres, plus les frais d'acquisition de 8 à 13 %. La durée est généralement de 20 à 25 ans au maximum, le prêt devant souvent être remboursé avant vos 75 ans. Les banques appliquent un taux d'endettement : l'ensemble de vos charges fixes ne peut généralement pas dépasser 30 à 35% de vos revenus nets.
Dix points de quotité en plus font une grande différence pour votre trésorerie. Une banque qui propose 70% sur un bien de 400 000 € prête 280 000 €, soit 40 000 € de fonds propres en moins qu'à 60% (240 000 €). Pour qui souhaite constituer un portefeuille, c'est la différence entre 1 et 2 biens.
C'est pourquoi nous examinons toujours au préalable votre horizon d'investissement et votre diversification: finançons-nous ce bien au maximum, ou gardons-nous de la marge pour le suivant ? Ce choix stratégique commence avant votre demande.
Taux d'intérêt et conditions
La plupart des acheteurs néerlandais et belges optent pour un vaste taux d'intérêt: il se situe en septembre 2026, à titre indicatif, autour de 3 à 4 %, selon la banque, la durée et le profil. Les taux variables sont indexés sur l'Euribor. Lorsque vous comparez, ne regardez pas seulement le taux, mais aussi les produits obligatoires que les banques associent au tarif, comme une assurance ou la domiciliation du salaire.
Ce qu'il faut savoir à l'avance sur les frais
- Expertise (obligatoire) : de 350 € à 600 €.
- Frais de dossier: généralement 0,5 à 1,5% du montant du prêt.
- AJD (droit de timbre sur le prêt): payé par la banque depuis novembre 2018, et non par vous.
- Frais de notaire et d'enregistrement: pour l'acte de prêt, ils sont à la charge de la banque depuis juin 2019, tout comme la gestoría.
Au total, comptez l'expertise plus 0,5 à 1,5% du montant du prêt, en plus des frais d'achat du bien lui-même.
De quels documents avez-vous besoin ?
Les banques veulent une image complète de votre situation financière : numéro NIE, passeport, fiches de paie récentes ou comptes annuels (indépendants), déclarations fiscales, relevés bancaires et un aperçu des prêts en cours. Les documents doivent souvent être traduits ; nous préparons le dossier avec vous pour que la demande aboutisse du premier coup.
Les relations bancaires de J&B : nous nous en chargeons pour vous
C'est là que Jansen & Brouwer Property Capital fait la différence : nous avons des lignes directes avec des banques espagnoles qui travaillent régulièrement avec des investisseurs néerlandais. Nous collaborons notamment de manière structurelle avec Bankinter, l'une des banques les plus favorables aux non-résidents, afin que les demandes de prêt avancent sans accroc.
Concrètement, cela signifie :
- Nous présentons votre dossier au bon interlocuteur, et non à un guichet non-résidents générique.
- Nous savons quels documents les banques espagnoles veulent réellement voir (et lesquels elles « doivent » demander sans les examiner de près).
- Nous assurons la coordination entre vous, la banque, le notaire et, le cas échéant, un conseiller en crédit néerlandais.
Pour la plupart des clients, cela signifie : de la première demande à l'accord définitif en 4 à 8 semaines au lieu de 3 à 4 mois par un canal inconnu.
Prêt espagnol ou financement néerlandais ?
Une alternative consiste à financer depuis les Pays-Bas ou la Belgique, par exemple en mobilisant la valeur nette de votre propre logement. Cela permet d'agir plus vite lors de l'achat (vous achetez alors de fait au comptant en Espagne) et parfois à de meilleures conditions. Beaucoup de nos clients combinent les deux : une partie en fonds propres, une partie en prêt espagnol. Ce qui est judicieux dépend de votre situation ; nous le calculons volontiers avec vous lors d'un entretien-conseil gratuit.
Le processus étape par étape
1. Accord de principe sur la base de votre dossier de revenus, souvent en une semaine. 2. Expertise du bien par un évaluateur agréé. 3. Offre ferme (FEIN) avec toutes les conditions, suivie de 10 jours de délai légal de réflexion. 4. Signature chez le notaire, en même temps que l'acte de vente. Au total, comptez 4 à 8 semaines. Si vous achetez off-plan neuf, vous ne demandez le prêt qu'à l'approche de la livraison.
Le financement comme levier de votre rendement
Un bien financé intelligemment peut renforcer votre rendement : vous engagez moins de fonds propres par bien, tandis que les revenus locatifs et la valorisation portent sur la valeur totale du bien. Combiné au solide marché locatif de la Costa Blanca et Costa del Sol cela peut s'avérer avantageux, mais restez réaliste. Dans les régions que nous recommandons, le rendement locatif brut est de 6 à 7 % de votre investissement total. En ajoutant la valorisation, le rendement total atteint à titre indicatif 10 à 15 % par an.
Questions fréquentes
Combien puis-je emprunter en Espagne en tant que Néerlandais ou Belge ?
Pour les non-résidents, les banques espagnoles financent généralement 60 à 70 % de la valeur d'expertise. Vous apportez donc au minimum 30 à 40 % de fonds propres, plus les frais d'acquisition de 8 à 13 %.
Quel taux d'intérêt vais-je payer sur un prêt espagnol ?
La plupart des acheteurs choisissent un taux fixe. En septembre 2026, comptez à titre indicatif 3 à 4 %, selon la banque, la durée et le profil. Les taux variables sont indexés sur l'Euribor.
Puis-je obtenir un prêt espagnol sans numéro NIE ?
Non. Vous avez besoin d'un numéro NIE pour l'acte de prêt et pour l'achat lui-même. Nous intégrons la demande en standard dans notre accompagnement.
Combien de temps prend une demande de prêt en Espagne ?
En moyenne 4 à 8 semaines entre la demande et l'acte. Après l'offre ferme (FEIN), un délai légal de réflexion de 10 jours s'applique avant la signature chez le notaire.