Acheter une maison en Espagne ? Le prix d'achat n'est pas toute l'histoire. S'y ajoutent les impôts, les frais de notaire et d'enregistrement et l'accompagnement juridique : au total, rapidement 8 à 13% supplémentaires. Dans cet aperçu, vous voyez précisément ce qu'il faut prévoir, par région et avec un exemple chiffré concret, afin de ne jamais avoir de surprise.
Les frais d'acquisition en un coup d'œil
1. Droit de mutation (ITP) dans l'ancien
Si vous achetez un bien ancien, vous payez le droit de mutation (ITP). Le taux varie selon la région : 9% dans la Comunidad Valenciana (Costa Blanca), et 11% dès que la valeur dépasse un million d'euros, 7% en Andalousie (Costa del Sol), 7,75% en Murcie (Costa Cálida) et 8 à 13% aux Baléares (Mallorca), où il est calculé par tranches.
2. TVA et droit de timbre dans le neuf
Dans le neuf, vous ne payez pas d'ITP mais 10% TVA (IVA), plus un droit de timbre (AJD) de 1,2 à 1,5% selon la région. Si vous achetez off-plan, vous payez cet impôt au prorata de chaque échéance.
3. Notaire et registre foncier
Le notaire (notario) et l'inscription au registre foncier (Registro de la Propiedad) appliquent un barème légal dégressif : plus le prix d'achat est élevé, plus le pourcentage est bas. Pour un bien de 300 000 euros, vous arrivez au total à environ 1 000 euros, et pour un million à environ 1 700 euros.
4. Avocat et vérification juridique
Un avocat indépendant vérifie la propriété, les dettes, les permis et les contrats et se charge souvent aussi de votre numéro NIE et de la procuration. Comptez environ 1 % plus TVA. Ce n'est pas un poste obligatoire, mais un poste que nous recommandons toujours : c'est votre principale protection.
5. Frais de financement
Si vous financez avec un prêt hypothécaire espagnol, s'y ajoute une expertise (300 à 600 euros) et parfois des frais de dossier. Depuis la loi hypothécaire de 2019, c'est la banque qui paie le droit de timbre sur l'acte de prêt, et non l'acheteur.
Exemple chiffré : appartement neuf de 300 000 euros
Supposons que vous achetiez un appartement neuf de 300 000 euros sur la Costa Blanca. Vous payez alors 30 000 euros de TVA (10 %), 4 200 euros de droit de timbre (AJD 1,4 %), environ 700 euros de notaire, 340 euros de cadastre, 3 630 euros d'avocat TVA comprise et environ 500 euros de gestoría et autres postes. Au total, environ 39 400 euros de frais (13,1 %), soit un investissement total de 339 400 euros. Pour un bien ancien du même prix en Andalousie, avec 7 % d'ITP, vous arrivez à environ 26 200 euros de frais (8,7 %).
Frais récurrents après l'achat
Après la remise des clés, vous payez chaque année l'impôt foncier (IBI), les charges de copropriété (comunidad), l'assurance et, en tant que non-résident, une petite déclaration annuelle. Au total, généralement 1 à 2% de la valeur du bien par an. Si vous louez le bien, lisez également notre guide sur le permis de location en Espagne.
Comment garder la maîtrise des frais
Les frais d'acquisition sont en grande partie fixes, mais il y a beaucoup à gagner sur l'achat lui-même : la bonne région, une négociation ferme et l'accès à une offre non publique. C'est là qu'il y a davantage à gagner que sur les frais d'acquisition, car ceux-ci sont en grande partie fixes. Nous vous accompagnons de la première sélection jusqu'au notaire, entièrement en néerlandais.
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Questions fréquentes
À combien s'élèvent les frais en plus du prix d'achat en Espagne ?
Comptez 8 à 13 % en plus du prix d'achat. Dans l'ancien, cela se compose surtout du droit de mutation (7 à 13 % selon la région), du notaire, de l'enregistrement et de l'avocat. Dans le neuf, vous payez 10 % de TVA (IVA) plus le droit de timbre (AJD) de 1,2 à 1,5 %.
Qu'est-ce que le droit de mutation (ITP) en Espagne ?
L'ITP s'applique à l'ancien et varie selon la région : 9 % dans la Comunidad Valenciana (Costa Blanca), et 11 % dès que la valeur dépasse un million d'euros, 7 % en Andalousie (Costa del Sol), 7,75 % en Murcie (Costa Cálida) et 8 à 13 % aux Baléares, où il est calculé par tranches.
Puis-je financer les frais d'acquisition avec un prêt espagnol ?
Généralement non. Pour les non-résidents, les banques espagnoles financent habituellement 60 à 70% de la valeur d'expertise. Les frais d'acquisition et le reste du prix d'achat sont apportés par vous.
Quels frais annuels ai-je après l'achat ?
Pensez à l'impôt foncier (IBI), aux charges de copropriété de la résidence, à l'assurance, aux charges courantes et à l'impôt annuel des non-résidents. Au total, souvent 1 à 2% de la valeur du bien par an.