Le notaire a signé, la clé est sur la table et votre bien espagnol vous appartient. L'histoire fiscale ne s'arrête pas là. À partir de ce moment, vous êtes confronté à un certain nombre d'impôts et de taxes qui reviennent chaque année. Aucun n'est démesuré, mais les administrations espagnoles envoient rarement un rappel aimable, et payer en retard coûte de l'argent. Dans cet article, nous détaillons ce que vous payez après l'achat, quand vous le payez et ce que vous devez déclarer vous-même.
Ponctuel ou annuel
Lors de l'achat lui-même, vous payez une seule fois le droit de mutation ou la TVA, plus le notaire, l'enregistrement et l'avocat. Comptez pour cela environ 8 à 13 % en plus du prix d'achat, selon la région et selon que vous achetez du neuf ou de l'ancien. Nous détaillons entièrement ce poste dans notre aperçu des frais liés à l'achat d'une maison en Espagne. Ci-dessous, il est question de tout ce qui vient ensuite, c'est-à-dire des factures que vous recevez chaque année.
L'IBI : l'impôt foncier espagnol
Comment l'IBI est-il calculé ?
L'IBI (Impuesto sobre Bienes Inmuebles) est l'impôt foncier communal, comparable à la taxe foncière. La commune se base sur la valor catastral, la valeur cadastrale de votre bien, presque toujours nettement inférieure à la valeur de marché. Le taux varie selon la commune et se situe généralement entre 0,4 et 1,1% de cette valeur cadastrale. Pour un appartement en bord de mer d'environ 300 000 euros, cela représente en pratique de 300 à 800 euros par an.
Quand et comment payer ?
L'avis d'imposition arrive une fois par an, dans la plupart des communes en été ou en automne. Presque partout, vous pouvez mettre en place un prélèvement automatique (domiciliación) sur votre compte bancaire espagnol, et c'est le seul moyen d'être sûr de ne pas l'oublier. Lors de l'achat, vérifiez aussi si le vendeur a déjà réglé l'IBI de l'année en cours, car l'impôt porte sur le bien et non sur la personne. Un avis impayé vous est donc simplement transmis.
Impôt sur le revenu des non-résidents
Si vous ne résidez pas en Espagne mais y possédez un bien, vous y êtes imposable de manière limitée. Vous déclarez au moyen du formulaire modelo 210. Il existe deux situations, et celle qui vous concerne dépend de l'usage que vous faites du bien.
Vous utilisez le bien uniquement vous-même
Si le bien reste vide ou si vous l'utilisez exclusivement vous-même, le fisc espagnol applique un revenu fictif de 1,1 ou 2% de la valeur cadastrale, selon la date de la dernière révision de cette valeur. En tant que résident de l'UE, vous payez 19% sur ce montant. Pour la plupart des appartements en bord de mer, cela reste de quelques centaines d'euros par an. La déclaration d'une année civile doit être déposée au plus tard le 31 décembre de l'année suivante.
Vous louez le bien
Si vous louez, vous déclarez les revenus locatifs réels, chaque trimestre. En tant que résident des Pays-Bas ou de Belgique, vous pouvez déduire les frais liés à la location : charges de copropriété, assurance, entretien, l'IBI et l'amortissement. Vous payez 19% sur ce qui reste. Si vous louez à des touristes, il vous faut en outre une licence. La marche à suivre est expliquée dans notre article sur la licence de location saisonnière en Espagne en 2026.
Les charges fixes que les acheteurs oublient souvent
Outre les impôts, certains frais reviennent chaque année et doivent figurer d'emblée dans votre budget :
- basura, la taxe communale sur les déchets, généralement de 60 à 200 euros par an
- charges de copropriété (comunidad) pour le jardin, la piscine, l'ascenseur et la sécurité, souvent de 60 à 250 euros par mois
- assurance habitation et contenu, généralement de 200 à 500 euros par an
- eau, électricité et internet, y compris les mois où vous n'êtes pas sur place
Dans une résidence bien gérée, ces charges ne sont d'ailleurs pas de l'argent perdu. Un jardin entretenu, une piscine propre et un ascenseur en état de marche maintiennent la valeur de votre bien et facilitent nettement la location.
L'impôt sur la fortune et votre déclaration dans votre pays
L'Espagne applique en outre un impôt sur la fortune (impuesto sobre el patrimonio). Il existe un abattement généreux par personne, dans la plupart des régions autour de 700 000 euros de patrimoine espagnol, et les taux comme les abattements varient fortement selon la communauté autonome. Si vous achetez à deux, l'abattement compte par acheteur. Pour la grande majorité des acheteurs dans la gamme de prix habituelle, cet impôt ne joue donc tout simplement aucun rôle. Si vous vous situez au-dessus, faites-vous conseiller au préalable, car les différences régionales sont importantes.
Aux Pays-Bas, vous déclarez le bien en case 3, en Belgique dans votre déclaration à l'impôt des personnes physiques. La convention fiscale évite une double imposition, mais l'obligation de déclarer subsiste. Ne la sous-estimez pas : oublier le bien espagnol dans sa déclaration néerlandaise ou belge est l'une des erreurs les plus fréquentes, et cela finit toujours par se savoir. Si vous financez avec un prêt espagnol, examinez-en également les conséquences ; nous avons déjà écrit à propos du le prêt immobilier en Espagne pour les Néerlandais et les Belges.
Et si vous revendez plus tard ?
À la vente s'ajoutent deux postes. La plusvalía municipal est une taxe communale sur l'augmentation de la valeur du terrain et est en règle générale payée par le vendeur. En outre, en tant que non-résident, vous payez 19% sur votre plus-value réelle. L'acheteur retient 3% du prix de vente et le verse à titre d'acompte ; si votre plus-value est inférieure, vous réclamez la différence. Calculez donc toujours votre rendement sur le produit net après vente, et non sur le prix affiché brut. Si vous achetez off-plan, tenez compte du fait que la valeur cadastrale n'est fixée qu'après la livraison et que votre premier avis d'IBI arrive donc plus tard.
Comment nous vous aidons
Pour chaque bien que nous proposons, nous détaillons à l'avance les charges annuelles, afin que vous sachiez ce que coûte votre bien avant de signer, et non au premier avis d'imposition. Nous nous chargeons également, avec un fiscaliste attitré, de la déclaration via le modelo 210 et de sa coordination avec votre déclaration néerlandaise ou belge. Ce qu'il vous reste au bout du compte dépend d'un budget exact dès le départ. Dans les régions que nous recommandons, le rendement locatif brut est de 6 à 7 % de votre investissement total. En ajoutant la valorisation, le rendement total atteint à titre indicatif 10 à 15 % par an. Vous cherchez encore un bien ? Consultez alors nos pages régionales sur la Costa Blanca, la Costa del Sol et Mallorca.
Questions fréquentes
Combien d'IBI paie-t-on pour un bien en Espagne ?
L'IBI est un impôt communal représentant généralement 0,4 à 1,1% de la valeur cadastrale, nettement inférieure à la valeur de marché. Pour un appartement d'environ 300 000 euros en bord de mer, vous payez donc souvent de 300 à 800 euros par an.
Dois-je payer des impôts si mon bien espagnol reste vide ?
Oui. En tant que non-résident, vous payez sur un revenu fictif de 1,1 ou 2% de la valeur cadastrale, à un taux de 19% pour les résidents de l'UE. Vous le déclarez au moyen du modelo 210, au plus tard le 31 décembre de l'année suivant l'exercice fiscal.
Dois-je aussi déclarer mon bien espagnol aux Pays-Bas ?
Oui, le bien doit figurer en case 3 de votre déclaration néerlandaise et, en Belgique, dans votre déclaration à l'impôt des personnes physiques. La convention fiscale évite une double imposition, mais l'obligation de déclarer subsiste toujours.
Qui paie la plusvalía municipal ?
En règle générale, le vendeur. Il s'agit d'une taxe communale sur l'augmentation de la valeur du terrain sous le bien, calculée sur la période durant laquelle vous en avez été propriétaire. En tant qu'acheteur, vous n'y êtes donc confronté qu'au moment où vous revendez à votre tour.