El notario ha firmado, la llave está sobre la mesa y su vivienda española es suya. Con eso no termina la parte fiscal. A partir de ese momento se enfrentará a una serie de impuestos y tasas que se repiten cada año. Ninguno es sorprendentemente alto, pero las administraciones españolas rara vez envían un recordatorio amable, y pagar tarde cuesta dinero. En este artículo repasamos qué se paga tras la compra, cuándo se paga y qué debe declarar usted mismo.
Gastos únicos frente a gastos anuales
En la propia compra paga una sola vez el impuesto de transmisiones o el IVA, más notario, registro y abogado. Cuente para ello con aproximadamente entre un 8 y un 13% sobre el precio de compra, según la región y según compre obra nueva o segunda mano. Desglosamos esa partida por completo en nuestro resumen de los gastos de comprar una casa en España. A continuación tratamos todo lo que viene después, es decir, las facturas que recibe cada año.
El IBI: el impuesto español sobre bienes inmuebles
¿Cómo se calcula el IBI?
El IBI (Impuesto sobre Bienes Inmuebles) es el impuesto municipal sobre la propiedad inmobiliaria. El ayuntamiento lo calcula sobre el valor catastral de su vivienda, que casi siempre está muy por debajo del valor de mercado. El tipo varía según el municipio y suele situarse entre el 0,4 y el 1,1% de ese valor catastral. Para un apartamento en la costa de unos 300.000 euros, esto supone en la práctica entre 300 y 800 euros al año.
¿Cuándo y cómo se paga?
El recibo llega una vez al año, en la mayoría de los municipios en verano u otoño. Casi en todas partes puede domiciliar el pago en su cuenta bancaria española, y esa es la única forma de asegurarse de no olvidarlo. Al comprar, compruebe también si el vendedor ya ha abonado el IBI del año en curso, porque el impuesto recae sobre la vivienda y no sobre la persona. Un recibo pendiente pasa por tanto a usted.
Impuesto sobre la renta para no residentes
Si no reside en España pero posee allí una vivienda, tiene una obligación fiscal limitada. La declaración se presenta con el modelo 210. Hay dos situaciones, y cuál se aplica depende de lo que haga con la vivienda.
Usted usa la vivienda solo para sí mismo
Si la vivienda está vacía o la usa exclusivamente usted, Hacienda aplica una renta imputada del 1,1 o del 2% del valor catastral, según cuándo se revisó por última vez ese valor. Sobre ese importe paga un 19% como residente en la UE. Para la mayoría de los apartamentos en la costa esto se queda en unos cientos de euros al año. La declaración de un año natural debe presentarse como muy tarde el 31 de diciembre del año siguiente.
Usted alquila la vivienda
Si alquila, declara los ingresos reales del alquiler, trimestralmente. Como residente en los Países Bajos o Bélgica puede deducir los gastos relacionados con el alquiler: gastos de comunidad, seguro, mantenimiento, el IBI y la amortización. Sobre lo que quede paga un 19%. Si alquila a turistas necesita además una licencia. Cómo obtenerla lo explicamos en nuestro artículo sobre la licencia de alquiler vacacional en España en 2026.
Los gastos fijos que los compradores suelen olvidar
Además de los impuestos hay gastos que se repiten cada año y que conviene incluir de inmediato en su presupuesto:
- basura, la tasa municipal de residuos, normalmente de 60 a 200 euros al año
- gastos de comunidad para jardín, piscina, ascensor y seguridad, a menudo de 60 a 250 euros al mes
- seguro de hogar y contenido, normalmente de 200 a 500 euros al año
- agua, electricidad e internet, también en los meses en que no está allí
En una comunidad bien gestionada, esos gastos no son dinero tirado. Un jardín cuidado, una piscina limpia y un ascensor en funcionamiento mantienen el valor de su vivienda y facilitan mucho el alquiler.
El impuesto sobre el patrimonio y la declaración en su país
España cuenta además con un impuesto sobre el patrimonio. Existe una exención amplia por persona, en la mayoría de las regiones en torno a 700.000 euros de patrimonio en España, y los tipos y exenciones varían mucho según la comunidad autónoma. Si compran en pareja, la exención cuenta por comprador. Para la gran mayoría de los compradores en el rango de precios habitual, este impuesto sencillamente no interviene. Si supera ese nivel, asesórese de antemano, porque las diferencias regionales son grandes.
En los Países Bajos declara la vivienda en la casilla 3, en Bélgica en su declaración del impuesto sobre la renta de las personas físicas. El convenio de doble imposición evita que pague dos veces, pero la obligación de declarar se mantiene. No lo subestime: olvidar la vivienda española en la declaración neerlandesa o belga es uno de los errores más frecuentes, y tarde o temprano sale a la luz. Si financia con un préstamo español, analice también sus consecuencias; ya escribimos anteriormente sobre la hipoteca en España para neerlandeses y belgas.
¿Y si más adelante vende?
En la venta se añaden dos partidas. La plusvalía municipal es un tributo local sobre el incremento del valor del suelo y por norma la paga el vendedor. Además, como no residente paga un 19% sobre la ganancia real. El comprador retiene un 3% del precio de compra y lo ingresa a cuenta; si su ganancia resulta menor, reclama la diferencia. Calcule por tanto siempre su rentabilidad con el importe neto tras la venta, no con el precio de salida bruto. Si compra off-plan, tenga en cuenta que el valor catastral solo se fija tras la entrega y que su primer recibo del IBI llega por tanto más tarde.
Así le ayudamos
Para cada vivienda que ofrecemos detallamos de antemano los gastos anuales, para que sepa lo que le cuesta su vivienda antes de firmar, y no cuando llegue el primer recibo. También la declaración mediante el modelo 210 y su encaje con su declaración neerlandesa o belga los gestionamos junto con un asesor fiscal de confianza. Lo que le queda al final depende de un cálculo de costes correcto desde el principio. En las zonas que recomendamos, la rentabilidad bruta del alquiler es del 6 al 7% de su inversión total. Sumando la revalorización, la rentabilidad total se sitúa de forma orientativa entre el 10 y el 15% anual. ¿Todavía busca vivienda? Consulte entonces nuestras páginas regionales de la Costa Blanca, la Costa del Sol y Mallorca.
Preguntas frecuentes
¿Cuánto IBI se paga por una vivienda en España?
El IBI es un impuesto municipal de normalmente el 0,4 al 1,1% del valor catastral, que es claramente inferior al valor de mercado. Para un apartamento de unos 300.000 euros en la costa se pagan por ello a menudo entre 300 y 800 euros al año.
¿Debo pagar impuestos si mi vivienda española está vacía?
Sí. Como no residente paga sobre una renta imputada del 1,1 o del 2% del valor catastral, a un tipo del 19% para residentes en la UE. Lo declara con el modelo 210, como muy tarde el 31 de diciembre del año siguiente al ejercicio fiscal.
¿Debo declarar mi vivienda española también en los Países Bajos?
Sí, la vivienda va en la casilla 3 de su declaración neerlandesa y, en Bélgica, en su declaración del impuesto sobre la renta de las personas físicas. El convenio de doble imposición evita que pague dos veces, pero la obligación de declarar se mantiene siempre.
¿Quién paga la plusvalía municipal?
Por norma, el vendedor. Es un tributo municipal sobre el incremento del valor del suelo bajo la vivienda, calculado sobre el periodo en que usted fue propietario. Como comprador, por tanto, solo se topa con él en el momento en que vuelve a vender.