Impuestos tras comprar su vivienda en España: el IBI y más

De notaris heeft getekend, de sleutel ligt op tafel en je Spaanse woning is van jou. Daarmee stopt het fiscale verhaal niet. Vanaf dat moment krijg je te maken met een aantal belastingen en heffingen die elk jaar terugkomen. Geen van alle zijn ze schokkend hoog, maar Spaanse instanties sturen je zelden een vriendelijke herinnering, en te laat betalen kost geld. In dit artikel zetten we op een rij wat je na de aankoop betaalt, wanneer je dat doet en wat je zelf moet aangeven.

Eenmalig versus jaarlijks

Bij de aankoop zelf betaal je eenmalig overdrachtsbelasting of btw, plus notaris, registratie en advocaat. Reken daarvoor op ongeveer 10 tot 14% bovenop de koopsom, afhankelijk van de regio en of je nieuwbouw of bestaande bouw koopt. Die post splitsen we helemaal uit in ons overzicht van de kosten bij het kopen van een huis in Spanje. Hieronder gaat het over alles wat daarna komt, dus over de rekeningen die je elk jaar opnieuw krijgt.

De IBI: de Spaanse onroerendezaakbelasting

Hoe wordt de IBI berekend?

De IBI (Impuesto sobre Bienes Inmuebles) is de gemeentelijke belasting op onroerend goed, vergelijkbaar met de Nederlandse OZB. De gemeente rekent met de valor catastral, de kadastrale waarde van je woning, en die ligt vrijwel altijd fors onder de marktwaarde. Het tarief verschilt per gemeente en ligt meestal tussen 0,4 en 1,1% van die kadastrale waarde. Voor een kustappartement van rond de 300.000 euro komt dat in de praktijk neer op ongeveer 300 tot 800 euro per jaar.

Wanneer en hoe betaal je?

De aanslag valt een keer per jaar, in de meeste gemeenten in de zomer of het najaar. Bijna overal kun je automatische incasso (domiciliacion) instellen via je Spaanse bankrekening, en dat is de enige manier waarop je het zeker niet vergeet. Let bij de aankoop ook even op of de verkoper de IBI van het lopende jaar al heeft voldaan, want de belasting rust op de woning en niet op de persoon. Een openstaande aanslag verhuist dus gewoon mee naar jou.

Inkomstenbelasting voor niet-residenten

Woon je niet in Spanje maar bezit je er wel een woning, dan ben je daar beperkt belastingplichtig. Je doet aangifte met het formulier modelo 210. Er zijn twee situaties, en welke voor jou geldt hangt af van wat je met de woning doet.

Je gebruikt de woning alleen zelf

Staat de woning leeg of gebruik je hem uitsluitend zelf, dan rekent de Spaanse fiscus met een fictief inkomen van 1,1 of 2% van de kadastrale waarde, afhankelijk van wanneer die waarde voor het laatst is herzien. Over dat bedrag betaal je als inwoner van de EU 19%. Voor de meeste kustappartementen blijft het daarmee bij een paar honderd euro per jaar. De aangifte over een kalenderjaar moet uiterlijk 31 december van het jaar erna binnen zijn.

Je verhuurt de woning

Verhuur je, dan geef je de werkelijke huurinkomsten aan, per kwartaal. Als inwoner van Nederland of Belgie mag je de kosten die met de verhuur samenhangen aftrekken: gemeenschapskosten, verzekering, onderhoud, de IBI en afschrijving. Over wat er onder de streep overblijft betaal je 19%. Verhuur je aan toeristen, dan heb je daarnaast een vergunning nodig. Hoe je die regelt lees je in ons artikel over de vakantieverhuurlicentie in Spanje in 2026.

De vaste lasten die kopers vaak vergeten

Naast de belastingen zijn er kosten die elk jaar terugkeren en die je meteen in je begroting moet zetten:

• basura, de gemeentelijke afvalheffing, meestal 60 tot 200 euro per jaar
• gemeenschapskosten (comunidad) voor tuin, zwembad, lift en beveiliging, vaak 60 tot 250 euro per maand
• opstal- en inboedelverzekering, doorgaans 200 tot 500 euro per jaar
• water, elektriciteit en internet, ook in de maanden dat je er niet bent

Bij een goed beheerd complex zijn die comunidad-kosten trouwens geen weggegooid geld. Een verzorgde tuin, een schoon zwembad en een werkende lift houden de waarde van je woning op peil en maken verhuren een stuk makkelijker.

Vermogensbelasting en je aangifte thuis

Spanje kent daarnaast een vermogensbelasting (impuesto sobre el patrimonio). Er geldt een ruime vrijstelling per persoon, in de meeste regio’s rond 700.000 euro aan Spaans vermogen, en tarieven en vrijstellingen verschillen sterk per autonome regio. Koop je samen, dan telt de vrijstelling per koper. Voor het overgrote deel van de kopers in de gebruikelijke prijsklasse speelt deze belasting dus simpelweg geen rol. Zit je daarboven, laat je dan vooraf adviseren, want de regionale verschillen zijn groot.

In Nederland geef je de woning op in box 3, in Belgie in je aangifte personenbelasting. Het belastingverdrag voorkomt dat je twee keer betaalt, maar de aangifteplicht blijft gewoon bestaan. Onderschat dat niet: de Spaanse woning vergeten in je Nederlandse of Belgische aangifte is een van de meest gemaakte fouten, en die komt vroeg of laat aan het licht. Financier je met een Spaanse lening, kijk dan ook naar de gevolgen daarvan; we schreven eerder over de hypotheek in Spanje voor Nederlanders en Belgen.

En als je later verkoopt?

Bij verkoop komen er twee posten bij. De plusvalia municipal is een gemeentelijke heffing over de waardestijging van de grond en wordt in de regel door de verkoper betaald. Daarnaast betaal je als niet-resident 19% over je werkelijke winst. De koper houdt daarbij 3% van de koopsom in en draagt dat af als voorschot; valt je winst lager uit, dan vraag je het verschil terug. Reken in je rendementssom dus altijd met de netto-opbrengst na verkoop, niet met de bruto vraagprijs. Koop je off-plan, houd er dan rekening mee dat de kadastrale waarde pas na oplevering wordt vastgesteld en je eerste IBI-aanslag daardoor later valt.

Así le ayudamos

Wij zetten voor elke woning die we aanbieden de jaarlijkse lasten vooraf op een rij, zodat je weet wat je woning kost voordat je tekent, en niet pas bij de eerste aanslag. Ook de aangifte via modelo 210 en de aansluiting op je Nederlandse of Belgische aangifte regelen we samen met een vaste fiscalist. Een totaalrendement van 10 tot 15% per jaar is realistisch bij een goede aankoop, en dat rendement staat of valt met een kostenplaatje dat vooraf klopt. Zoek je nog een woning? Bekijk dan onze regiopagina’s voor de Costa Blanca, de Costa del Sol en Mallorca.

Preguntas frecuentes

Hoeveel IBI betaal je voor een woning in Spanje?

De IBI is een gemeentelijke belasting van meestal 0,4 tot 1,1% van de kadastrale waarde, die duidelijk lager ligt dan de marktwaarde. Voor een appartement van rond de 300.000 euro aan de kust betaal je daardoor vaak 300 tot 800 euro per jaar.

Moet ik belasting betalen als mijn Spaanse woning leegstaat?

Ja. Als niet-resident betaal je over een fictief inkomen van 1,1 of 2% van de kadastrale waarde, tegen een tarief van 19% voor inwoners van de EU. Je geeft dat aan met modelo 210, uiterlijk 31 december van het jaar na het belastingjaar.

Moet ik mijn Spaanse woning ook in Nederland aangeven?

Ja, de woning hoort in box 3 van je Nederlandse aangifte, in Belgie in je aangifte personenbelasting. Het belastingverdrag zorgt ervoor dat je niet twee keer belasting betaalt, maar de aangifteplicht zelf blijft altijd bestaan.

Wie betaalt de plusvalia municipal?

In de regel de verkoper. Het is een gemeentelijke heffing over de waardestijging van de grond onder de woning, berekend over de periode dat je eigenaar was. Als koper krijg je er dus pas mee te maken op het moment dat je zelf weer verkoopt.