En tant qu'investisseur néerlandais dans l'immobilier espagnol, vous êtes confronté non seulement à la fiscalité néerlandaise (comme la case 3) mais aussi aux impôts espagnols. Ce que l'on ne connaît pas, on l'évite : qui ignore la fiscalité espagnole estime souvent mal le rendement net. Dans cet article, nous passons en revue les principaux impôts, sans jargon et avec des pourcentages concrets.
IBI : l'impôt foncier annuel
La taxe dite Impuesto sobre Bienes Inmuebles (IBI) est l'impôt foncier espagnol. Chaque propriétaire le paie chaque année à la commune. Le taux varie selon la commune, généralement entre 0,4% et 1,1% de la valor catastral (valeur cadastrale). Cette valeur cadastrale est généralement inférieure de 30 à 60% à la valeur de marché : comptez donc en pratique de 300 € à 1 500 € par an pour un appartement de 300 000 € sur la Costa del Sol.
Conseil : à l'achat, demandez toujours les justificatifs d'IBI des dernières années. Un IBI impayé suit le bien, et non l'ancien propriétaire.
Plusvalía : l'impôt municipal sur la plus-value
À la vente, la commune prélève plusvalía municipal: un impôt sur la hausse de valeur du terrain (et non le bâti) pendant votre période de détention. Depuis 2021, vous pouvez choisir entre un calcul forfaitaire sur la valeur cadastrale du terrain ou la démonstration de la plus-value réelle, selon ce qui est le plus avantageux.
La plusvalía est presque toujours à la charge du vendeur, mais les parties peuvent en convenir autrement. Soyez attentif à cette clause chez le notaire.
Impôt sur la fortune (Impuesto sobre el Patrimonio)
L'Espagne impose la fortune au-delà d'un seuil : pour les non-résidents, un abattement de 700 000 € s'applique ; au-delà, de manière progressive de 0,2% à 3,5%. L'Andalousie applique une bonificación de 100%, soit en pratique aucun impôt sur la fortune pour qui y possède un bien. Cela explique en partie pourquoi la Costa del Sol reste si prisée des investisseurs néerlandais fortunés.
Attention : depuis 2023 existe en parallèle un impôt de solidarité sur les grandes fortunes (au-delà de 3 millions d'euros) qui neutralise en partie la bonificación régionale.
IRPF sur les revenus locatifs
Vous louez le bien ? Vous êtes alors imposable en Espagne sur le loyer net :
- Résidents de l'UE (dont les Néerlandais) : 19 % sur le loyer, après déduction des frais (intérêts, IBI, entretien, assurance, amortissement).
- Hors UE: 24% sans déduction.
La déclaration trimestrielle (Modelo 210) est obligatoire, même en cas de perte. De nombreux investisseurs la confient à un gestor espagnol.
Qu'est-ce que cela signifie pour vous ?
Les impôts espagnols ne s'ajoutent pas purement et simplement au prélèvement néerlandais de la case 3. En vertu de la convention fiscale Pays-Bas / Espagne, le bien espagnol est exonéré aux Pays-Bas par la méthode de l'imputation, mais il compte pour la progressivité de la case 3. Les prélèvements espagnols constituent donc la charge « réelle ».
Pour un appartement de 400 000 € sur la Costa del Sol, en Andalousie, la charge fiscale annuelle ressemble à peu près à ceci :
- IBI : de 600 € à 1 200 €
- Impôt sur la fortune : 0 € (bonificación andalouse)
- Impôt sur le revenu locatif (avec 18 000 € de loyer et 5 000 € de frais) : environ 2 470 €
Intégrez-le à votre calcul de rendement, pour éviter les surprises.
Jansen & Brouwer Property Capital accompagne les investisseurs néerlandais tout au long du parcours, y compris l'optimisation fiscale avec des fiscalistes espagnols et néerlandais. Vous voulez savoir quelle région convient le mieux à votre situation sur le plan fiscal ? Planifiez un entretien-conseil sans engagement.
One response to “Belastingen bij Spaans vastgoed: IBI, plusvalía en vermogensbelasting uitgelegd”
[…] Reken boven op de koopsom op ongeveer 12 tot 13% bijkomende kosten bij nieuwbouw: 10% btw (IVA), zegelrecht (AJD, in de Valenciaanse Gemeenschap circa 1,5%), plus notaris, registratie en juridische begeleiding. De belastingen leggen we uit in Belastingen bij Spaans vastgoed. […]