Als Nederlandse investeerder in Spaans vastgoed krijg je niet alleen te maken met de Nederlandse fiscaliteit (zoals box 3), maar ook met Spaanse belastingen. Onbekend maakt onbemind: wie de Spaanse belastingen niet kent, schat het nettorendement vaak verkeerd in. In dit artikel zetten we de belangrijkste belastingen op een rij, zonder vakjargon, mét concrete percentages.
IBI: jaarlijkse onroerendgoedbelasting
De Impuesto sobre Bienes Inmuebles (IBI) is de Spaanse OZB. Iedere eigenaar betaalt ‘m jaarlijks aan de gemeente. Het tarief varieert per gemeente, doorgaans tussen 0,4% en 1,1% van de valor catastral (kadastrale waarde). Die kadastrale waarde is meestal 30–60% lager dan de marktwaarde, dus reken in de praktijk op €300 tot €1.500 per jaar voor een appartement van €300.000 aan de Costa del Sol.
Tip: vraag bij aankoop altijd het IBI-bewijs van de afgelopen jaren op. Onbetaalde IBI volgt namelijk het pand, niet de oude eigenaar.
Plusvalía: gemeentelijke meerwaardebelasting
Bij verkoop heft de gemeente plusvalía municipal: belasting over de waardestijging van de grond (niet het gebouw) tijdens jouw bezitsperiode. Sinds 2021 mag je kiezen tussen een vaste rekensom over de kadastrale grondwaarde óf de werkelijke meerwaarde aantonen, wat het gunstigst uitkomt.
De plusvalía wordt vrijwel altijd op de verkoper afgewenteld, maar partijen kunnen anders afspreken. Let bij de notaris op die clausule.
Vermogensbelasting (Impuesto sobre el Patrimonio)
Spanje heft op vermogen boven een drempel: voor niet-residenten geldt €700.000 vrijstelling; daarboven progressief van 0,2% tot 3,5%. Andalusië kent een bonificación van 100%, feitelijk geen vermogensbelasting voor wie daar bezit. Dat verklaart deels waarom de Costa del Sol zo populair blijft bij vermogende Nederlandse investeerders.
Let op: sinds 2023 bestaat parallel een solidariteitsbelasting voor grote vermogens (boven €3 miljoen) die de regionale bonificación deels neutraliseert.
IRPF over huurinkomsten
Verhuur je het pand? Dan ben je in Spanje belastingplichtig over de netto-huur:
- EU-residenten (waaronder Nederlanders): 19% over de huur, na aftrek van kosten (rente, IBI, onderhoud, verzekering, afschrijving).
- Niet-EU: 24% zonder aftrek.
Quartaalaangifte (Modelo 210) is verplicht, ook bij verlies. Veel investeerders besteden dit uit aan een Spaanse gestor.
Wat betekent dit voor jou?
Spaanse belastingen stapelen zich niet één-op-één op de Nederlandse box 3-heffing. Op grond van het belastingverdrag NL-Spanje is Spaans vastgoed in Nederland vrijgesteld via de verrekeningsmethode, maar telt het wél mee voor de progressieve werking in box 3. De Spaanse heffingen zijn dus de “echte” lasten.
Voor een appartement van €400.000 aan de Costa del Sol in Andalusië ziet de jaarlijkse fiscale last er ongeveer zo uit:
- IBI: €600–€1.200
- Vermogensbelasting: €0 (Andalucía-bonificación)
- IRPF over huur (bij €18.000 huur en €5.000 kosten): ~€2.470
Reken dat mee in je rendementsberekening, geen verrassingen achteraf.
Jansen & Brouwer Property Capital begeleidt Nederlandse investeerders door het hele traject, inclusief belastingoptimalisatie samen met Spaanse en Nederlandse fiscalisten. Wil je weten welke regio fiscaal het beste bij jouw situatie past? Plan een vrijblijvend adviesgesprek.
Geef een reactie