Como inversor neerlandés en vivienda española no solo se enfrenta a la fiscalidad neerlandesa (como la casilla 3), sino también a los impuestos españoles. Lo desconocido genera desconfianza: quien no conoce los impuestos españoles suele calcular mal la rentabilidad neta. En este artículo repasamos los principales impuestos, sin jerga y con porcentajes concretos.
IBI: el impuesto anual sobre bienes inmuebles
El Impuesto sobre Bienes Inmuebles (IBI) es el impuesto español sobre bienes inmuebles. Todo propietario lo paga anualmente al ayuntamiento. El tipo varía según el municipio, normalmente entre el 0,4% y el 1,1% del valor catastral (valor catastral). Ese valor catastral suele ser un 30 a 60% inferior al de mercado, así que en la práctica cuente con €300 a €1.500 al año para un apartamento de €300.000 en la Costa del Sol.
Consejo: al comprar, pida siempre los recibos del IBI de los últimos años. El IBI impagado sigue al inmueble, no al antiguo propietario.
Plusvalía: impuesto municipal sobre el incremento de valor
En la venta, el ayuntamiento aplica plusvalía municipal: un impuesto sobre el incremento de valor del terreno (no la edificación) durante su periodo de propiedad. Desde 2021 puede elegir entre un cálculo fijo sobre el valor catastral del suelo o acreditar la plusvalía real, lo que resulte más favorable.
La plusvalía recae casi siempre en el vendedor, pero las partes pueden acordar otra cosa. Fíjese en esa cláusula ante notario.
Impuesto sobre el Patrimonio
España grava el patrimonio por encima de un umbral: para no residentes hay una exención de €700.000; por encima, de forma progresiva del 0,2% al 3,5%. Andalucía aplica una bonificación del 100%, en la práctica no hay impuesto sobre el patrimonio para quien posee allí. Eso explica en parte por qué la Costa del Sol sigue siendo tan popular entre inversores neerlandeses con patrimonio.
Atención: desde 2023 existe además un impuesto de solidaridad de las grandes fortunas (por encima de €3 millones) que neutraliza en parte la bonificación regional.
IRPF sobre los ingresos por alquiler
¿Alquila el inmueble? Entonces tributa en España por el alquiler neto:
- Residentes en la UE (entre ellos, los neerlandeses): un 19% sobre el alquiler, tras deducir los gastos (intereses, IBI, mantenimiento, seguro, amortización).
- Fuera de la UE: un 24% sin deducciones.
La declaración trimestral (modelo 210) es obligatoria, incluso con pérdidas. Muchos inversores lo encargan a un gestor español.
¿Qué significa esto para usted?
Los impuestos españoles no se suman uno a uno al gravamen neerlandés de la casilla 3. En virtud del convenio entre los Países Bajos y España, la vivienda española queda exenta en los Países Bajos mediante el método de imputación, aunque sí cuenta para la progresividad de la casilla 3. Las cargas españolas son, por tanto, las “reales”.
Para un apartamento de €400.000 en la Costa del Sol, en Andalucía, la carga fiscal anual es aproximadamente esta:
- IBI: de €600 a €1.200
- Impuesto sobre el Patrimonio: €0 (bonificación en Andalucía)
- IRPF sobre el alquiler (con €18.000 de alquiler y €5.000 de gastos): unos €2.470
Inclúyalo en su cálculo de rentabilidad, así no hay sorpresas después.
Jansen & Brouwer Property Capital acompaña a inversores neerlandeses durante todo el proceso, incluida la optimización fiscal junto con asesores españoles y neerlandeses. ¿Quiere saber qué región encaja mejor con su situación desde el punto de vista fiscal? Concierte una consulta sin compromiso.
One response to “Belastingen bij Spaans vastgoed: IBI, plusvalía en vermogensbelasting uitgelegd”
[…] Reken boven op de koopsom op ongeveer 12 tot 13% bijkomende kosten bij nieuwbouw: 10% btw (IVA), zegelrecht (AJD, in de Valenciaanse Gemeenschap circa 1,5%), plus notaris, registratie en juridische begeleiding. De belastingen leggen we uit in Belastingen bij Spaans vastgoed. […]