Een appartement met zwembad aan de Costa Blanca voor 250.000 euro, of een stadswoning bij Málaga voor iets meer: in Spanje kan het nog. Juist omdat het zo bereikbaar voelt, gaan kopers er vaak te snel doorheen. De meeste fouten die we tegenkomen zijn geen pech, maar gewoon te voorkomen. Hieronder de valkuilen waar Nederlandse en Belgische kopers het vaakst in trappen, en wat je er concreet aan doet.
Valkuilen voordat je iets tekent
1. Rekenen met de vraagprijs in plaats van het totaalbedrag
De prijs op de advertentie is niet wat je betaalt. Bij bestaande bouw komt er overdrachtsbelasting bij, bij nieuwbouw btw plus zegelbelasting, en daarnaast notaris, kadaster en advocaat. Reken ruwweg op 10 tot 13% bovenop de koopprijs, afhankelijk van de regio. Wie een budget van 300.000 euro heeft, zoekt dus eigenlijk rond de 265.000 euro. In ons overzicht van de kosten bij een huis kopen in Spanje staat elke post uitgewerkt.
2. De financiering pas regelen als je een woning hebt gevonden
Spaanse banken lenen aan niet-inwoners meestal 60 tot 70% van de aankoopprijs of taxatiewaarde, en de aanvraag duurt weken. Wie eerst een aanbetaling doet en daarna pas naar de bank gaat, loopt het risico dat de lening lager uitvalt dan gedacht. Laat je dus vooraf doorrekenen. Hoe dat werkt lees je in hypotheek in Spanje voor Nederlanders en Belgen.
3. Kopen zonder de omgeving buiten het seizoen te zien
Een complex dat in augustus bruist, kan in februari grotendeels dicht zijn. Kijk dus niet alleen naar de woning, maar ook naar wat er in de winter open is, hoe ver de supermarkt en de huisarts zijn en of er gebouwd gaat worden voor je uitzicht. Een bezichtiging ter plaatse is geen luxe, zeker niet als je er later zelf wilt wonen.
Valkuilen rond de papieren
4. Geen eigen, onafhankelijke advocaat
De makelaar of ontwikkelaar werkt voor de verkoper. Een eigen advocaat controleert voor jou het uittreksel uit het eigendomsregister (de nota simple): staat de woning op naam van de verkoper, rusten er hypotheken of beslagen op en klopt de geregistreerde oppervlakte met wat je ziet. Een aangebouwde veranda of zwembad dat niet op papier staat, is een klassiek probleem bij bestaande bouw.
5. Een aanbetalingscontract tekenen dat je niet begrijpt
Na het reserveringsbedrag volgt vaak een contrato de arras met een aanbetaling van meestal 10%. Zie je daarna van de koop af, dan ben je dat bedrag kwijt; trekt de verkoper zich terug, dan betaalt hij het dubbele terug. Laat dit contract dus eerst door je advocaat lezen en zet er ontbindende voorwaarden in, bijvoorbeeld voor het rondkomen van je hypotheek.
6. Bij nieuwbouw op plan betalen zonder bankgarantie
Koop je een woning die nog gebouwd moet worden, dan is de ontwikkelaar wettelijk verplicht je termijnbetalingen te garanderen met een bankgarantie of verzekering. Vraag voor elke betaling om dat document en maak niets over voordat je het hebt. Meer daarover in off-plan kopen in Spanje.
7. Een deel zwart laten betalen
Soms stelt een verkoper voor een lagere prijs in de akte te zetten en de rest contant te betalen. Doe het niet. Je loopt boetes van de Spaanse fiscus op, en bij een latere verkoop betaal je meer belasting over een kunstmatig grote winst.
Valkuilen na de aankoop
8. Verhuren zonder licentie of met verkeerde verwachtingen
Wil je de woning verhuren, check dan voor de koop of dat in dat complex en die gemeente mag. Steeds meer verenigingen van eigenaars sluiten toeristische verhuur uit en zonder licentienummer mag je niet adverteren. Is het goed geregeld, dan is een bruto huurrendement van 6 tot 7% met verhuur realistisch, en met waardegroei een totaalrendement van indicatief 10 tot 15% per jaar. De regels staan in Holiday rental licence in Spain.
9. De vaste lasten vergeten
Servicekosten van het complex, onroerendgoedbelasting, afvalheffing, verzekering en de jaarlijkse belastingaangifte als niet-inwoner: bij een appartement van rond de 250.000 euro gaat het al snel om enkele duizenden euro per jaar. Neem die lasten mee in je besluit, niet pas in je eerste jaar.
10. Alles zelf op afstand willen regelen
NIE-nummer, Spaanse bankrekening, nutsvoorzieningen overzetten, sleuteloverdracht: het kan allemaal, maar wie het vanuit Nederland of België zelf regelt, verliest vaak maanden. Met een volmacht bij de notaris en iemand ter plaatse loopt het veel soepeler.
Nu te koop in deze prijsklasse
Deze woningen staan op dit moment online, verdeeld over de Costa Blanca and the Costa del Sol rond Málaga:
- New build apartments near the beach in El Verger, El Verger, 2 slaapkamers, vanaf 318.000 euro
- Laguna One, Mijas Costa, 1 slaapkamer, vanaf 276.000 euro
- Apartment in Javea, Jávea, 3 slaapkamers, vanaf 345.000 euro
- Apartment in Estepona, Estepona, 2 slaapkamers, vanaf 375.000 euro
- Townhouse in Finestrat, Finestrat, 3 slaapkamers, vanaf 425.000 euro
Budget up to €300,000? See 43 homes on the Spanish coast, from €213,000. See the homes
Frequently asked questions
How much do the costs on top of the purchase price in Spain come to?
Reken ruwweg op 10 tot 13% bovenop de koopprijs. Bij bestaande bouw betaal je overdrachtsbelasting, bij nieuwbouw btw plus zegelbelasting. Daarbij komen notaris, kadaster en je advocaat. Het precieze tarief hangt af van de regio.
Heb ik echt een eigen advocaat nodig?
Ja. De makelaar en de ontwikkelaar werken voor de verkoper. Een eigen advocaat controleert het eigendomsregister, schulden en vergunningen en leest je contracten voordat je tekent. Die kosten vallen weg tegen de problemen die hij voorkomt.
Wat gebeurt er met mijn aanbetaling als ik afzie van de koop?
Bij een gangbaar contrato de arras ben je de aanbetaling, meestal 10%, kwijt als jij afziet van de koop. Trekt de verkoper zich terug, dan betaalt hij het dubbele terug. Laat daarom ontbindende voorwaarden opnemen, bijvoorbeeld voor je financiering.
Hoeveel kan ik lenen bij een Spaanse bank als niet-inwoner?
Meestal 60 tot 70% van de aankoopprijs of de taxatiewaarde, afhankelijk van je inkomen en de bank. Het restant en de aankoopkosten betaal je uit eigen middelen. Laat je financiering doorrekenen voordat je een aanbetaling doet.
Twijfel je bij een woning of wil je weten waar je op moet letten in jouw situatie? Bel of mail ons op +31 6 41416640, of vertel ons wat je zoekt.