Acheter un bien en Espagne pour la première fois paraît souvent intimidant : une autre langue, d'autres lois, d'autres documents. Le processus est pourtant plus lisible qu'on ne le croit, dès lors que l'on sait quelles étapes viennent et quand. Voici l'aperçu complet pour les acheteurs néerlandais.
Étape 1 : demander un numéro NIE
Le Número de Identidad de Extranjero (NIE) est votre numéro fiscal espagnol, obligatoire pour toute transaction immobilière, y compris en tant que non-résident.
Vous pouvez en faire la demande auprès de :
- Un consulat d'Espagne aux Pays-Bas (La Haye ou Amsterdam), ce qui prend 4 à 8 semaines.
- Un avocat espagnol muni d'une procuration, souvent plus rapide (1 à 3 semaines) et sans que vous ayez à vous rendre en Espagne.
Conseil : demandez votre NIE dès que vous cherchez sérieusement, et non seulement lorsque vous avez un bien en vue. Sans NIE, vous ne pouvez ni faire une offre par procuration ni ouvrir un compte bancaire.
Étape 2 : ouvrir un compte bancaire espagnol
Pour l'achat, les charges récurrentes (IBI, énergie, assurance) et d'éventuels revenus locatifs, il vous faut un compte bancaire espagnol. Les banques demandent : numéro NIE, passeport, justificatif de domicile néerlandais et de revenus. Certaines banques (dont Bankinter) proposent la demande en ligne pour les non-résidents.
Étape 3 : préparer le financement
Que vous achetiez au comptant ou que vous demandiez un prêt espagnol, lancez cette démarche en parallèle de votre recherche. Un accord de principe bancaire vous donne une capacité d'emprunt confirmée, ce qui renforce votre offre. Comptez 6 à 10 semaines pour le processus de prêt.
Étape 4 : offre et contrat de réservation
Vous avez trouvé le bon bien ? Vous signez alors un contrato de reserva et versez environ 3 000 € à 6 000 € pour retirer le bien du marché. Vous disposez ensuite généralement de 14 à 30 jours pour passer à l'étape suivante.
Étape 5 : due diligence et contrat privé de vente
Pendant cette période, votre avocat vérifie :
- Le titre de propriété (Nota Simple du Registro de la Propiedad).
- L'absence d'hypothèques, de dettes et de saisies.
- Le permis de construire, le certificat énergétique, le certificat d'habitabilité (Cédula de Habitabilidad).
- Les paiements d'IBI et de charges de copropriété à ce jour.
Si tout est en ordre, vous signez le contrato de arras (le contrat privé de vente) : un acompte de 10% et l'accord définitif sur le prix et la date de signature (généralement 4 à 12 semaines plus tard). Si vous vous rétractez ensuite, vous perdez vos 10%. Si le vendeur se rétracte, il vous verse le double.
Étape 6 : acte notarié (Escritura Pública)
À la date convenue, l'acheteur et le vendeur signent chez le notaire (notario) la Escritura Pública de Compraventa. Vous payez le solde (90%) ainsi que tous les frais annexes. Vous recevez les clés immédiatement. Le notaire contrôle la transaction mais ne conseille aucune des parties : d'où la nécessité d'avoir votre propre avocat.
Étape 7 : les frais annexes
Comptez 8 à 13% supplémentaires en plus du prix d'achat :
- Droits de mutation (ITP): uniquement dans l'ancien. 7% en Andalousie, 7,75% en Murcie, 9% à Valence et sur la Costa Blanca (au-delà d'un million, 11% sur la totalité du prix) et de 8 à 13% par tranches aux Baléares.
- TVA + AJD dans le neuf, à la place de l'ITP : 10% de TVA, plus 1,2% d'AJD en Andalousie, 1,4% à Valence et sur la Costa Blanca et 1,5% en Murcie et aux Baléares (2% aux Baléares au-delà d'un million).
- Notaire: environ 600 € à 1 000 €.
- Frais d'enregistrement: environ 300 € à 550 €.
- Avocat: 1 à 1,5% (souvent avec une remise dégressive).
Étape 8 : après l'achat
- Inscription du transfert de propriété au Registro de la Propiedad (votre avocat s'en charge).
- Transfert des abonnements à votre nom (eau, gaz, électricité).
- Le premier avis d'IBI arrive l'année suivante ; on met généralement en place un prélèvement automatique.
- Inscription auprès de la comunidad de propietarios (copropriété).
Terminé. La clé dans la serrure et un verre sur le balcon.
Chez Jansen & Brouwer Property Capital nous accompagnons les acheteurs néerlandais sur les 8 étapes, de la demande de NIE à la remise des clés, traduction, avocat, prêt et notaire compris. Planifiez un entretien-conseil sans engagement si vous souhaitez savoir à quoi ressemblerait ce parcours pour vous.