Comprar vivienda en España por primera vez suele resultar abrumador: otro idioma, otras leyes, otros documentos. Sin embargo, el proceso es más claro de lo que muchos creen si sabe qué pasos vienen y cuándo. Aquí tiene el resumen completo para compradores neerlandeses.
Paso 1: solicitar el número NIE
El Número de Identidad de Extranjero (NIE) es su número fiscal español, obligatorio para toda operación inmobiliaria, también siendo no residente.
Puede solicitarlo en:
- Un consulado español en los Países Bajos (La Haya o Ámsterdam), que tarda de 4 a 8 semanas.
- Un abogado español con poder notarial, a menudo más rápido (de 1 a 3 semanas) y sin que usted tenga que viajar a España.
Consejo: solicite su NIE en cuanto empiece a buscar en serio, no solo cuando tenga una vivienda en mente. Sin NIE no puede hacer una oferta por poder ni abrir una cuenta bancaria.
Paso 2: abrir una cuenta bancaria española
Para la compra, los gastos recurrentes (IBI, suministros, seguro) y los posibles ingresos por alquiler necesita una cuenta bancaria española. Los bancos piden: número NIE, pasaporte, justificante de domicilio en los Países Bajos e ingresos. Algunos bancos (entre ellos Bankinter) permiten la solicitud en línea para no residentes.
Paso 3: preparar la financiación
Tanto si compra al contado como si solicita una hipoteca española, inicie este trámite en paralelo a su búsqueda. Una preaprobación hipotecaria de un banco le da una capacidad de préstamo confirmada, lo que refuerza su oferta. Cuente con 6 a 10 semanas para el proceso hipotecario.
Paso 4: oferta y contrato de reserva
¿Ha encontrado la vivienda adecuada? Entonces firma un contrato de reserva y paga unos €3.000 a €6.000 para retirar la vivienda del mercado. Después dispone normalmente de 14 a 30 días para pasar al siguiente paso.
Paso 5: due diligence y contrato privado de compraventa
Durante este periodo su abogado comprueba:
- El título de propiedad (nota simple del Registro de la Propiedad).
- Que el inmueble está libre de hipotecas, deudas y embargos.
- La licencia de obra, el certificado energético y el certificado de habitabilidad (Cédula de Habitabilidad).
- Los pagos del IBI y de los gastos de comunidad hasta la fecha.
Si todo está en orden, firma el contrato de arras (contrato privado de compraventa): un 10% de entrada y el acuerdo definitivo sobre precio y fecha de escritura (normalmente de 4 a 12 semanas después). Si después se retira, pierde ese 10%. Si se retira el vendedor, le paga el doble.
Paso 6: escritura notarial (Escritura Pública)
En la fecha acordada, comprador y vendedor firman ante notario (notario) la Escritura Pública de Compraventa. Paga el importe restante (90%) más todos los gastos adicionales. Recibe las llaves de inmediato. El notario comprueba la operación pero no asesora a ninguna parte, por eso necesita su propio abogado.
Paso 7: gastos adicionales
Cuente con un 8 a 13% adicional sobre el precio de compra:
- Impuesto de transmisiones (ITP): solo en segunda mano. Un 7% en Andalucía, un 7,75% en Murcia, un 9% en Valencia y la Costa Blanca (por encima de un millón, un 11% sobre todo el precio) y del 8 al 13% por tramos en Baleares.
- IVA + AJD en obra nueva, en lugar del ITP: 10% de IVA, más un 1,2% de AJD en Andalucía, un 1,4% en Valencia y la Costa Blanca y un 1,5% en Murcia y Baleares (en Baleares, un 2% por encima de un millón).
- Notaría: unos €600 a €1.000.
- Gastos de registro: unos €300 a €550.
- Abogado: del 1 al 1,5% (a menudo con descuento por tramos).
Paso 8: después de la compra
- Inscripción de la transmisión en el Registro de la Propiedad (lo hace su abogado).
- Suministros a su nombre (agua, gas, electricidad).
- El primer recibo del IBI llega al año siguiente; normalmente se domicilia el pago.
- Darse de alta en la comunidad de propietarios (comunidad de vecinos).
Listo. Llave en la puerta y una copa en el balcón.
En Jansen & Brouwer Property Capital acompañamos a compradores neerlandeses en los 8 pasos, desde la solicitud del NIE hasta la entrega de llaves, incluidas traducción, abogado, hipoteca y notario. Concierte una consulta sin compromiso si quiere saber cómo sería este proceso en su caso.