Een appartement aan de Spaanse kust dat zichzelf grotendeels terugverdient terwijl je er zelf ook van geniet: dat is voor veel Nederlandse en Belgische kopers de aanleiding om te beginnen. De vraag die daarna komt is bijna altijd dezelfde: wat levert zo’n vakantiehuis nou echt op? In brochures zie je rendementen van 15 of zelfs 18% voorbijkomen, meestal zonder dat erbij staat wat er in die som zit. We rekenen het hieronder van boven naar beneden door: wat je bruto binnenkrijgt, wat eraf gaat en wat er onderaan de streep overblijft.
Wat je bruto binnenkrijgt
Het seizoen doet het meeste werk
De nachtprijs van een vakantiewoning aan de Spaanse kust schommelt heftig over het jaar. Voor een appartement met twee slaapkamers op loopafstand van het strand ligt de vraagprijs in juli en augustus vaak tussen de 150 en 250 euro per nacht, in mei en september tussen de 90 en 140 euro, en in de winter zakt dat richting 60 tot 80 euro. Zeezicht, een privéterras en een parkeerplaats tillen die bedragen omhoog. Reken dus nooit met de zomerprijs maal twaalf, want dat is precies de rekenfout achter de mooie rendementen op papier.
Bezetting over het hele jaar
Een goed lopende woning aan de Costa Blanca of de Costa del Sol haalt in de praktijk 120 tot 180 verhuurde nachten per jaar. Juli en augustus zitten dan vrijwel vol, het voor- en naseizoen draait op halve kracht en de winter hangt af van de locatie: in Torrevieja of Fuengirola komen er overwinteraars, in een dorp zonder voorzieningen gebeurt er van november tot maart weinig. Houd er bovendien rekening mee dat je zelf ook wilt komen, en dat de weken die jij pakt meestal de duurste zijn.
Wat er van de huur af gaat
De bruto huur is het makkelijke deel. Een beheerder die de sleutels, de gasten en de schoonmaak regelt rekent 20 tot 25% van de omzet, en op 1.500 kilometer afstand kom je daar zelden onderuit. Boekingsplatforms nemen daarbovenop nog 3 tot 17%. Dan volgen de vaste lasten: gemeenschapskosten van 800 tot 2.000 euro per jaar in een complex met zwembad en tuin, de gemeentelijke belasting IBI, een opstal- en aansprakelijkheidsverzekering, water, licht en internet die gewoon doorlopen, en een reservering voor onderhoud en meubels. Wat die lasten en de aankoopkosten precies zijn, zetten we op een rij in ons overzicht van de kosten bij het kopen van een huis in Spanje.
Een rekenvoorbeeld
Neem een appartement met twee slaapkamers van 300.000 euro, dicht bij zee, met vergunning. Tel daar 12% koperskosten bij op en je investering is ongeveer 336.000 euro. Bij 150 verhuurde nachten tegen een jaargemiddelde van 140 euro kom je op 21.000 euro bruto huur, oftewel 6,3% van je investering. Daar gaat ruwweg 5.000 euro af aan beheer en platformkosten, 1.500 euro gemeenschapskosten, 500 euro IBI, 350 euro verzekering, 1.400 euro aan water, licht en internet en 1.000 euro onderhoud. Je houdt dan ongeveer 11.000 euro over. Als niet-inwoner uit de EU betaal je daarover 19% inkomstenbelasting via aangifte Modelo 210, waarbij je kosten naar rato van de verhuurdagen aftrekt. Onderaan de streep blijft er in dit voorbeeld ongeveer 9.000 euro per jaar staan.
Huur is maar de helft van het rendement
Wie alleen naar de huurinkomsten kijkt, mist het grootste deel van het verhaal. De Spaanse kustmarkt kent al jaren stevige waardegroei, en die komt bovenop je huur. Tel je beide op, dan komt het totaalrendement in de regio’s die wij adviseren indicatief op 10 tot 15% per jaar. Waar je binnen die bandbreedte uitkomt, bepalen vooral de aankoopprijs, de locatie en de vergunning. Financier je een deel met vreemd vermogen, dan werkt de waardegroei bovendien over de volledige woningwaarde terwijl je zelf maar een deel inlegt. Hoeveel je als niet-inwoner kunt lenen, lees je in ons artikel over de hypotheek in Spanje voor Nederlanders en Belgen.
Zonder vergunning geen verhuur
Toeristische verhuur is in Spanje regionaal geregeld en je hebt vrijwel overal een licentienummer nodig dat in elke advertentie moet staan. Sinds 2026 controleren de platforms daar actief op. Twee dingen check je dus voordat je tekent: of het adres volgens de gemeente in aanmerking komt, en of de statuten van de vereniging van eigenaars toeristische verhuur niet uitsluiten, want steeds meer complexen aan de kust hebben dat verboden. Hoe de aanvraag per regio werkt, staat in ons artikel over de vakantieverhuurlicentie in Spanje in 2026.
Wat het verschil maakt tussen een matig en een goed rendement
Drie dingen verklaren bijna het hele verschil. Loopafstand: elke honderd meter extra naar het strand of het centrum kost je nachten én nachtprijs. Het seizoen dat je locatie aankan, want een plaats waar ook in maart iets te doen is verdubbelt je verhuurbare weken. En de aankoopprijs zelf, want rendement maak je bij de aankoop, niet bij de verhuur. Koop je off-plan, dan koop je vaak onder de opleverwaarde, maar zit er wel twee tot drie jaar tussen betalen en verhuren.
Zo helpen wij je
Wij rekenen elke woning die we aanbieden door met realistische nachtprijzen en een eerlijke bezetting, niet met de zomerpiek. We controleren de vergunningssituatie en de statuten voordat je een bod uitbrengt, en begeleiden je in het Nederlands tot en met de notaris. Oriënteer je op onze regiopagina’s voor de Costa Blanca, de Costa del Sol en Mallorca.
Veelgestelde vragen
Hoeveel levert een vakantiehuis in Spanje netto op?
Voor een goed gelegen appartement met vergunning ligt het bruto huurrendement op 6 tot 7% van je totale investering. Met de waardegroei erbij komt het totaalrendement indicatief op 10 tot 15% per jaar. Wat er daarna netto overblijft hangt af van beheer, platformkosten, gemeenschapskosten, belasting en onderhoud; die posten staan hierboven in euro’s uitgewerkt.
Hoeveel nachten per jaar kan ik verhuren?
Reken op 120 tot 180 verhuurde nachten voor een woning dicht bij het strand of het centrum. Juli en augustus zitten meestal vol, het voor- en naseizoen draait op halve kracht en de winter hangt af van de locatie. Trek daar de weken af die je zelf wilt gebruiken.
Welke belasting betaal ik over mijn Spaanse huurinkomsten?
Als niet-inwoner met een woonadres in de EU betaal je 19% inkomstenbelasting over je nettohuur, dus na aftrek van de kosten naar rato van het aantal verhuurde dagen, via aangifte Modelo 210. Over de periode dat de woning leegstaat, betaal je daarnaast een forfaitaire heffing over de kadastrale waarde.
Heb ik een vergunning nodig om te verhuren?
Ja, voor toeristische verhuur heb je vrijwel overal in Spanje een regionaal licentienummer nodig dat in elke advertentie moet staan. De platforms controleren daar sinds 2026 actief op. Check ook altijd de statuten van de vereniging van eigenaars, want steeds meer complexen sluiten toeristische verhuur uit.