Een huis kopen in Spanje? De koopprijs is niet het hele verhaal. Bovenop de koopsom komen belastingen, notaris- en registratiekosten en juridische begeleiding: samen al snel 8 tot 13% extra. In dit overzicht zie je precies waar je op moet rekenen, per regio en met een concreet rekenvoorbeeld, zodat je nooit voor verrassingen komt te staan.
De koperskosten op een rij
1. Overdrachtsbelasting (ITP) bij bestaande bouw
Koop je een bestaande woning, dan betaal je overdrachtsbelasting (ITP). Het tarief verschilt per regio: 9% in de Comunidad Valenciana (Costa Blanca), en 11% zodra de waarde boven een miljoen euro uitkomt, 7% in Andalusië (Costa del Sol), 7,75% in Murcia (Costa Cálida) en 8 tot 13% op de Balearen (Mallorca), daar per schijf berekend.
2. Btw en zegelrecht bij nieuwbouw
Bij nieuwbouw betaal je geen ITP maar 10% btw (IVA), plus zegelrecht (AJD) van 1,2 tot 1,5% afhankelijk van de regio. Koop je off-plan, dan betaal je deze belasting per termijnbetaling naar rato mee.
3. Notaris en eigendomsregister
De notaris (notario) en de inschrijving in het eigendomsregister (Registro de la Propiedad) werken met een wettelijk tarief dat aflopend is: hoe hoger de koopsom, hoe lager het percentage. Bij een woning van 300.000 euro komt u samen op ongeveer 1.000 euro, bij een miljoen op ongeveer 1.700 euro.
4. Advocaat en juridische controle
Een onafhankelijke advocaat controleert eigendom, schulden, vergunningen en contracten en regelt vaak ook je NIE-nummer en volmacht. Reken op circa 1% plus btw. Dit is geen verplichte kostenpost, wel een die wij altijd aanraden: het is je belangrijkste bescherming.
5. Financieringskosten
Financier je met een Spaanse hypotheek, dan komt daar een taxatie bij (300 tot 600 euro) en soms een afsluitprovisie. Sinds de hypotheekwet van 2019 betaalt de bank het zegelrecht op de hypotheekakte, niet de koper.
Rekenvoorbeeld: nieuwbouwappartement van 300.000 euro
Stel, je koopt een nieuwbouwappartement aan de Costa Blanca van 300.000 euro. Dan betaal je 30.000 euro btw (10%), 4.200 euro zegelrecht (AJD 1,4%), ongeveer 700 euro notaris, 340 euro kadaster, 3.630 euro advocaat inclusief btw en zo’n 500 euro aan gestoría en overige posten. Totaal ongeveer 39.400 euro aan kosten (13,1%), oftewel een totale investering van 339.400 euro. Bij een bestaande woning in Andalusië van dezelfde prijs kom je met 7% ITP op ongeveer 26.200 euro aan kosten (8,7%).
Doorlopende kosten na de aankoop
Na de overdracht betaal je jaarlijks onroerendgoedbelasting (IBI), gemeenschapskosten (comunidad), verzekering en, als niet-resident, een kleine jaarlijkse belastingaangifte. Samen meestal 1 tot 2% van de woningwaarde per jaar. Verhuur je de woning, lees dan ook onze gids over de verhuurlicentie in Spanje.
Zo houd je grip op de kosten
De kosten koper staan grotendeels vast, maar op de aankoop zelf valt veel te winnen: de juiste regio, scherp onderhandelen en toegang tot aanbod dat niet openbaar staat. Daar valt meer te winnen dan op de kosten koper, want die liggen grotendeels vast. Wij begeleiden je van eerste selectie tot notaris, volledig in het Nederlands.
Budget tot € 300.000? Bekijk 43 woningen aan de Spaanse kust, vanaf € 213.000. Bekijk de woningen
Veelgestelde vragen
Hoeveel kosten komen er bovenop de koopprijs in Spanje?
Reken op 8 tot 13% bovenop de koopsom. Bij bestaande bouw bestaat dit vooral uit overdrachtsbelasting (7 tot 13% per regio), notaris, registratie en advocaat. Bij nieuwbouw betaal je 10% btw (IVA) plus zegelrecht (AJD) van 1,2 tot 1,5%.
Wat is de overdrachtsbelasting (ITP) in Spanje?
De ITP geldt bij bestaande bouw en verschilt per regio: 9% in de Comunidad Valenciana (Costa Blanca), en 11% zodra de waarde boven een miljoen euro uitkomt, 7% in Andalusië (Costa del Sol), 7,75% in Murcia (Costa Cálida) en 8 tot 13% op de Balearen, daar per schijf berekend.
Kan ik de kosten koper meefinancieren met een Spaanse hypotheek?
Meestal niet. Spaanse banken financieren voor niet-residenten doorgaans 60 tot 70% van de taxatiewaarde. De kosten koper en de rest van de koopsom breng je zelf in.
Welke jaarlijkse kosten heb ik na de aankoop?
Denk aan onroerendgoedbelasting (IBI), gemeenschapskosten van de urbanisatie, verzekering, nutsvoorzieningen en de jaarlijkse niet-residentenbelasting. Samen vaak 1 tot 2% van de woningwaarde per jaar.